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香港樓市全面睇 (三)

心水清的朋友會想到,除了管理費、差餉、地租與物業稅外,買樓收租者的投資成本還有與樓宇修葺和家居用品維修 / 更換相關的開支。不過,這都會於繳交物業稅時因獲得一定程度上豁免,而得到部分或全部抵償。物業稅的計算方法,為先將全年租金收入減去須付的差餉,再扣除所得餘額的兩成,當作「津貼」業主曾經用作樓宇修葺和家居用品維修 / 更換的開支,然後才依此應評稅淨值和標準稅率 (現為15%),計算所須繳付的物業稅。於我們的例子中,所須繳付的物業稅為 (18,200元x12-2,107.50元/3*12)x(100%-20%)x15%=25,196元,當中 (18,200元x12-2,107.50元/3*12)x20%x15%=6,299元為港府每年「津貼」業主的樓宇修葺和家居電用品維修 / 更換開支的金額。至於這筆金額是否足夠抵償全部全年開支,於大多數情況下應該是不足夠的,特別是租客的要求較多的話。

一般而言,業主與租客間簽訂的租務協議多屬於「一年生,一年死」。若租客完成整個24個月的租約期,業主從港府所得的「津貼」將會是6,299元x2=12,598元。由於大部分樓宇修葺和家居用品維修 / 更換的開支多出現於租約期開始前,從港府獲得足夠「津貼」的機會應較大。因此,業主最怕是租客於租約期內第11個月完結後便立即要求提早解除租約,因而或會希望找到一些願意簽訂「一年生,兩年死」或「一年生,三年死」租務協議的租客 (租約印花稅會較貴)。此外,有意買樓收租者不應忘記,物業是不會全年365日都收到租金的。事實上,兩個租務協議間會有真空期,原因為找新租客需時和不少新租客會要求業主給予免租期作裝飾和搬遷用。因此,一般業主都願意於續租時給予好的舊租客少許租金折讓。

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香港樓市全面睇 (二)

大家現時可能很心急,想立即知道答案,決定應否入市買樓。不過,正如我早前所言,各位應該先仔細了解清楚當前局勢,才作出一個可能會影響自己一世,屬於人生最重要的決定。我的研究,會從有多餘資金,希望買樓收租作中長線投資 (即第三類) 的人士的角度開始。為了照顧不同需求的投資者的需要,我特別選取了三個位於新界東,實用面積不相同,樓齡約10年的二手住宅單位做例子,進行分析,而所有相關資料全部來自2020年2月22日的市場數據。

第一個住宅單位屬於馬鞍山區的低層兩房單位,泳池景,實用面積554平方呎;銀行估值中位數為765.5萬元,每月市值租金則為18,200元。若現時買入此單位收租,年回報率為18,200元x12/765.5萬元x100%=2.853%。開支方面,大家須支持管理費每月1,908元、差餉每季2,107.50元,地租每季1,264.50元,物業稅每年25,196元。合併計算,買入此單位收租的每年支出為1,908元x12+(2,107.50元+1,264.50元)/3×12+25,196元=61,580元。依此計算,淨年回報率為 (18,200元x12-61,580元)/765.5萬元x100%=2.049%。當然,這並未計算買入住它物業的相關印花稅、律師費和地產經紀佣金。

鑑於現時買入香港住宅物業須最少持貨三年,才能避開全數額外印花稅,若沒有樓價於未來三年內上升的預期,大家認為2.049%的淨年回報率吸引嗎?將用作支持買樓首期的資金放於銀行港元定期存款戶口內,亦會有不俗的存款利息收入 (一年期最高存款息率現為2.40%) 吧。若有能力一次過繳付樓價,屬於機會成本 (opportunity cost) 的存款利息收入會更多。況且,若需要做銀行按揭,這三年內所支付的利息 (如同股票孖展買賣須付利息) 會令上述淨年回報率下降,雖則做銀行按揭代表各位可動用較少的資金,得到槓桿效應,卻同時須面對更高的持貨風險。

香港樓市全面睇 (一)

近期香港住宅樓價普遍從高位回落了約一成,挑起了部分市民的入市意欲。一般投資者看見價格升了一段後,便不敢入市買貨,殊不知這有可能只不過屬於升浪的初期。其後價格愈升愈有,他們唯有放棄入市的念頭。更常見的現象,為於價格累積了巨大的升幅,令他們終於接受,並習慣了升勢,確認價格處於升浪中的時候,他們反而會於市況呈現較為顯著的調整時,便急於入市買貨,卻有可能掉進會帶領他們步入跌浪的陷阱內。股市如是,樓市亦如是。

我認為,應否入市買貨,除須看後市的走向後,還應看持貨的回報 / 風險率與值博率是否足夠,以及了解各市場參與者的應市心態。此外,買賣住宅樓宇與買賣股票不同,前者的交易使費很大 (特別是持貨期少於三年的話),代表若預期獲利空間 (以百分率計算) 相同,值博率會較低。因此,大家於作出買賣決定前,須作出更為認真的分析和慎重的考慮。須知物業買賣多涉及具槓桿效應的銀行按揭,原理與外匯孖展、股票孖展、期貨、期權、衍生權證、牛熊證買賣相同,雖則風險程度有異。

一般市民買入住宅樓宇的目的不外乎有四種:(一) 現時與家人同住,希望有自己的生活空間,(二) 現時租樓自住,希望可以自置物業,不用再交租,(三) 有多餘資金,希望買樓收租作中長線投資,和 (四) 有多餘資金,希望買樓看樓價上升,作短線投機。其實,上述首三類有意買入住宅樓宇的人士何嘗亦不是希望看到樓價上升?皆因上一代留傳下來的民間智慧,為「買磚頭可保值,屬於長線投資的最佳工具」。當然,買樓是否真的屬於長線投資的最佳工具,須視乎我們所選取的計算期而定。就讓我從今天起,帶大家深入研究本港住宅樓市的最新狀況,根據後市的預期走向與變幅,為上述四類有意買入住宅樓宇的人士,作出正確的買賣決定。

本港樓市已跌六成?

如果香港住宅樓價於兩年內下跌六成,你會入市置業嗎?我相信很多人都會考慮,只怕到時經濟狀況差劣,失業率高,市民收入大減,大家即使有能力支付首期,亦不敢入市而已。香港人多欠缺獨立思考能力,對傳媒的報導,甚至互聯網上的傳聞的真實性不會懷疑,亦喜歡人云亦云,協助散播流言。因此,傳媒的道德責任非常重要;可惜部分傳媒不以為意,為求爭取讀者 / 聽眾 / 觀眾人數,常以嘩眾取寵的手法或玩弄數據表達的方式作報導,不理會很多市民有可能會被誤導的後果。

請大家先閱讀下面的新聞報道。

【東網】疫情續肆虐!豪宅連環劈價 天晉3B累減近六成易手 (2020年2月9日)

新冠肺炎疫情肆虐,多區豪宅均出現劈價個案。將軍澳天晉3B期一個於2018年初以進取價推出放盤的高層戶,本月9日以2,025萬元沽出,較當時叫價累積減價近六成,呎價約18,112元。

中原伍錦基表示,該單位為屋苑1B座高層A室,實用面積1,118方呎,採四房雙套間隔,向南並享海景,新買家為用家。原業主於2015年以1,871萬元購入上址,即持貨約五年,帳面僅升約8%。

他指出,原業主早於2018年2月已將單位放盤,當時叫價高達4,800萬元,高於市價水平。惟一直乏人問津,隨後多次減價,直至去年9月份已減至2,600萬元,而今年則再下調至2,450萬元,近日進一步劈至2,025萬元終於沽出。

看過這篇新聞報道後,大家有「本港住宅樓價於過去兩年內大幅下跌」或「業主現時非常看淡後市,願意以偏低六成的價格賣樓」的感覺嗎?參考中原城市 (新界東大型屋苑) 領先指數的變化,反映2018年2月5日至2月11日樓價水平的指數報180.40;約兩年後,反映2020年2月3日至2月9日樓價水平的指數報188.03,上升4.229%。由此證明,大家若有上述第一個感覺,應該是被文章誤導了。至於上述第二個感覺,即使該業主急於賣樓,亦沒有需要「賤價」求售吧。事實上,即使自反映2018年8月20日至8月26日樓價歷史最高水平的指數208.82起計,現時的跌幅亦只有9.956%。

實情是,該業主於兩年前非常看好後市,根本上沒有誠意賣樓,只以極度偏高的價格放盤,博有本地愚昧者或來自中國內地的投資者 (資金來源與買樓原因會有多種) 接貨。近日香港受到疫情困擾,他或因個人理由,才決定以接近市價交易。若果大家於閱讀上述新聞報道後,以為他賤價求售,因而在市場內應該可以輕易找到另一個,甚至更多較市價低六成的「筍盤」,便應該開始檢討一下自己的分析能力和判斷能力了。

個人認為,「東網」應於上述新聞報道內將重點放於成交價與當時市價的偏高 / 偏低幅度,而非只強調該業主曾經多次將賣出價顯著調低,帶來讀者本港樓市非常向淡的錯覺。須注意的,為當時的情況並非如買家曾經多次將買入價顯著調低,而該業主最終追價成交般惡劣。在超級市場內看過黃色「優惠價」價錢牌的朋友,應不難明白箇中道理吧。

反覆上升市的調整期不會長

今天恒指陰陽燭日線圖上出現了一個利好短期後市的現象,指數成功升越於本月6日錄得的前升浪頂27608,代表「一浪高於一浪」的走勢正式形成。短期重要支持位將從昨天低位27045上移,後市有望挑戰0.618倍反彈水平阻力28018。另一方面,指數升回了保歷加通道中軸之上;若本周末前好友成功守穩於其上,下周後市應可看高一線。須注意的,為於反覆上升的市況中,指數的調整期一般都會很短,特別是於升浪展開後的初期。根據經驗,指數常於調整期展開後第三個或第四個交易日便告完結。因此,若到了第四個交易日仍不見市況有跡象轉跌為升,投資者便須提防新跌浪其實已經開始。

於現階段,中線投資者和長線投資者暫時只宜分別動用37.5%和40%資金持貨,組合內所持股票數量上限則分別為6隻和8隻。坦言,目前港股的投資氣候仍屬利淡,於不明朗因素被消除前,我們應採取較為保守的應市態度,不應急於入市增持現貨。短線投機方面,大家可先訂好一些止蝕位,然後把握每個即市回吐的機會,候低持有指數期貨好倉圖利,以即市倉為主,並依15分鐘圖和小時圖訊號指示平倉走位。最後,於小時圖形勢轉淡後,所有造好行動應告暫停,以防港股大市的升勢突然逆轉。除了指數期貨好倉外,指數牛證與指數認購權證 (其引伸波幅現處於顯著偏低的水平) 亦可考慮。

恒指初步阻力28018

恒指陰陽燭周線圖上,本周開市位低於上周收市位,本周收市位高於上周開市位,屬於利好中期後市的現象。然而,鑑於這個現象並非出現於持續跌浪之後,不算是「破腳穿頭」利好轉向形態。無論如何,連續錄得兩支陰燭的出現,加上「下跌裂口」的威力,大市能夠掉頭急升,已算是不俗的表現。因此,我認為下周港股可繼續反彈,並有機會完全補回「下跌裂口」。只要「下跌裂口」被完全補回,大市的下跌動力便會明顯減弱,有利反彈幅度擴大。自上月下旬高位29175起跌幅的0.618倍反彈水平為28018,料暫有很大的阻力。依此推算,下周港股的再升空間有限,料會於28018前升勢受阻。

估計好淡雙方會於該關口前進行拉鋸前,消化兩周以來的升勢。若本周港股的回跌幅度不大,大戶買家於低位的主動買盤亦積極,本月底前或下月初將有機會反覆再升,挑戰29175關口阻力,再定後向。觀乎近日市場內好友大戶與淡友大戶於進攻時的積極性,我相信下周恒指升近28018的機會很大,而其後成功往上突破的機會則有55%,視乎疫情會否轉好和美股的升勢能否持續而定。圖表上,部分主要技術分析指標正欲轉好,保歷加通道中軸阻力剛被升破,MACD的Diff則拒絕跌回零線之下。大家應特別留意STC的%K能否於未來數周內升破%D,為指數增添再升的動力。總括而言,港股中期後市可略為看高一線,惟上升空間暫時不大。

反彈浪提早展開有跡可尋

上周港股表現非常差勁,恒指期貨連續三個交易日於日線圖保歷加通道底部之下報收。根據我的應市經驗,鑑於當時保歷加通道底部正在急速下移中,最悲觀的預算為價位須於今天中午前才找到跌浪底,但很快便會於其後升回通道內,展開反彈。須注意的,為這只不過是最悲觀的預算,供投資者參考,但情況不一定會出現。結果,本周一價位低見26025後,便出現了一些市況有可能已經提早完結的跡象,而我亦立即於收市後在Facebook群組 “Benny Leung Fan Club” 內提醒大家相關後市啟示。雖然當日價位依然報收於日線圖保歷加通道底部之下,現貨市場內的高成交量與主板市場內顯著增加的資金淨主動買入反映出大戶買家的守關誠意,屬於反彈浪可提早開始的跡象。

本周一市況藉著利好消息的出現,急速回升,令價位成功升回日線圖保歷加通道底部之上報收。這個時候,為了判斷反彈浪的延續能力,我特別細心監察大戶於現貨、期貨與期權各市場內的舉動,而分析結果為大戶買家的進攻態度非常積極,反映出淡友大戶已經開始了第一階段的撤退行動。其後指數期貨曾一度持續處於顯著偏低的水平,令不少投資者對後市失卻信心,認為反彈浪已經結束,因而入市沽貨,甚至投機性造淡圖利,但我於上述Facebook群組內特別提醒大家,大戶只不過在製造港股大市再度向淡的氣氛,壓價補現貨而已。結果,今天大市的走勢證明了我的判斷完全正確。

已經沽出三分二持貨

港股的升勢逆轉前,我的中線實際持貨量曾被上調至93.75%,組合內所持的股票數目為15隻。隨著WBI-ST和WBI-MT相繼回跌,現時的中線實際持貨量已被下調至31.25%,組合內所持的股票數目只得5隻。於我每個交易日收市後向各WhatsApp / WeChat (+852 6621 9728) 會員發放的「港股中線股票排行榜」內,各位應可清楚得悉我的整個撤退過程。換言之,我已經將三分二的持貨沽出套利,現處於進可攻,退可守的位置。少部分因見我近日改為對港股中期後市表現感到憂慮,而誤以為我如今才入市沽貨計數,相信為沒有每個交易日閱讀我的市況分析和應市策略變動所致。事實上,期間我亦不斷地提醒短期投機者不應急於入市博反彈,證明了自己短線看淡的決心。

於中線減持現貨的過程中,我於每次入市行動時都會挑選當時所持股票中處於相對弱勢的股票作為沽貨對象,因根據經驗,這些股票最有機會加速轉弱,不再值得持有。從另一個角度來看,將投資組合內15隻股票中的10隻沽出後,大家依然持有的應屬相對最強的股票,很大機會跑贏大市。他日中期跌浪告一段落後,WRI-ST或WBI-MT會回升,指示我們開始入市補貨。到時,各位便應挑選一些當時處於相對強勢的股票作為吸納對象。很大機會,這些股票與早前被沽出的會不相同,等同我們曾經入市換馬。我認為,作為中線、長線或超長線的投資者,致勝之道為以合適的注碼應市和於投資組合內經常持有最強勢的股票。股市總有上升和下跌的時候,能夠於跌市中保留實力,升市來臨後,便會是大家較易獲利的時刻。

2020年5月16日 (周六) 開課的第二班「短炒期貨深造課程」於1月31日9:46pm亦告全滿,仍有興趣報讀者,請即網上留位;愈早留位,於候補名單內成功輪候的機會愈大。

若有已留位者於三個工作天內未能完成報讀手續,我會將該等學位依留位時間先後分配予候補者。

未收到我們的通知前,大家請勿自行繳費。不便之處,敬希原諒!

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期貨分析及買賣系統

一般散戶投機者會將買賣期貨誤作賭博行為,實情並非如此。他們只懂得利用自己認為有效的分析方法,先判斷後市的走向屬好還是屬淡,然後依此方向去決定持有好倉還是淡倉圖利,應市策略則為「全情投入,然後全身而退」。於港股指數期貨市場內,我相信實戰經驗比我多的人非常有限,原因為當年恒指期貨面世的首個交易日,我於開市後數分鐘便入市買賣;此外,於其後國指期貨面世的首個交易日的第一分鐘,我便入市買賣。

與不少散戶投機者一樣,我於初期的投機成績並不理想,且曾經錄得顯著的虧損,卻刺激了我的求進心,不斷地鑽研,終於成功建立了自己的期貨分析及買賣系統。經過這麼多年來的不斷完善,現時該期貨分析及買賣系統已經變成了自己於作出買賣決定前不可或缺的工具。我的期貨分析及買賣系統有多個特點,包括將於市場內的投機行動分為 (一) 即市超短線投機、(二) 即市短線投機和 (三) 過市短線投機;以及將應市注碼分為八份,配合不同的市況;和同時利用三張至四張圖表來決定入市的方向和所投入的注碼。

從別人的失敗經驗與其所悟出的心得學習,最為可貴。於5月16日和5月23日上課的「短炒期貨深造課程」(第二班,內容與第一班完全相同) 內,我會將整個期貨分析及買賣系統的原理與使用方法,毫不保留地授予學員。我深信,過去十多年來上過這兩課的舊學員都於一定程度上得益,個人投機造詣亦應得以顯著提升。於4月開課的第一班火速爆滿,第二班亦快將設立候補名單;欲免再度向隅,請即留位!

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非一般的深造課程

過去我主辦投資課程時,會將課程分為初級、中級、高級和深造四個級別,然後按課程內容的深淺程度,釐訂收費。簡單而言,股票現貨、外匯、商品與基金只屬於初級至中級程度,衍生權證與牛熊證屬於中級至高級程度,期貨與期權則屬於高級至深造的程度。至於技術分析工具,則於每個級別均有教授。最後,所謂深造級別,乃屬於真正的專業程度,提供適合非常認真的投資者 / 投機者學習的課程內容,多屬於我自己的發明,屬於獨一無二,與坊間號稱深造班的課程有很大的分別。事實上,大家應會留意到,坊間部分教授中級班或高級班的課程的每小時收費較我的深造班還要貴得多。不過,我會秉承自己一貫的辦學宗旨,務求令更多學員可以有機會感受得到用心籌劃和物超所值的教學。

於2020年4月25日和5月9日兩個周六上課的「短炒期貨深造課程」現已接受報讀,學員須對期貨買賣有基本的認識,但不需具有買賣經驗,因課程內容並非一般期貨投機課程所教授的書本理論,而是我的獨門圖利秘技與自創的買賣系統。考慮到部分學員對期貨買賣的基本認識仍未足夠,我會於大家成功報讀後,WhatsApp一些有關期貨買賣的基本知識給各位,以供上課前閱讀,利便堂上吸收。

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